Umowa o dożywocie to umowa cywilnoprawna, w której za przeniesienie własności nieruchomości otrzymujemy opiekę do końca życia. Jest to rozwiązanie idealne, szczególnie dla tych, którzy martwią się o swoją starość, nie mają rodziny lub ich środki do życia nie są wystarczające. Z drugiej strony, daje to możliwość młodym ludziom nabycia nieruchomości na bardzo korzystnych warunkach
Umowa dożywocia – co musi się w niej znaleźć?
„Umowa o dożywocie zawiera dwa główne obowiązki. Jeden to przeniesienie własności nieruchomości a drugi to zobowiązanie nabywcy tej nieruchomości. Stronami umowy są: nabywca i dożywotnik. Dożywotnik to właściciel nieruchomości i ta osoba, na której rzecz będą świadczone zobowiązania. Nabywca, to osoba, która stanie się nowym właścicielem nieruchomości i będzie miała obowiązek opieki i utrzymania dożywotnika” – wyjaśnia specjalista z aasapolska.pl
Art. 908 Kodeksu cywilnego wskazuje, co należy rozumieć przez utrzymanie, o którym mowa. Zgodnie z treścią przepisu: „[…] nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.
Powyższy zapis oznacza, że treść zobowiązania, w zamian za przeniesienie nieruchomości, można kształtować dowolnie, byle w ramach obowiązujących przepisów. Tak więc, podpisując umowę o dożywocie, należy wskazać, jakiego rodzaju wsparcia oczekuje dożywotnik. Wytyczne z Kodeksu cywilnego są ogólne, można je zmodyfikować lub zapisać bardziej szczegółowo, np. jak ma wyglądać pogrzeb, jak ma wyglądać wyżywienie, czego wymaga się podczas pielęgnacji, w chorobach itd.
Kolejnym ważnym elementem jest wskazanie osoby, na której rzecz ma być sprawowana opieka. Może to być właściciel nieruchomości, ale także kilka osób, np. jego współmałżonek. Jak sama nazwa umowy wskazuje, taką opiekę i utrzymanie należy pełnić do końca życia dożywotnika. Śmierć jednej z tych osób, nie rozwiązuje umowy, tylko zmniejsza obowiązki nabywcy, gdyż wówczas świadczy się wsparcie już tylko np. jednej.
„Przedmiotem umowy może być nieruchomość budynkowa, gruntowa lub lokalowa. Trzeba ją dokładnie wskazać. Należy w tym celu udać się do notariusza i to jemu przekazać wszystkie dokumenty” – mówi analityk finansowy z Aasa firmy finansowej w ofercie, której znajduje się pożyczka nawet do 10 000 złotych.
Dożywotnia renta
Prawo przewiduje tylko dwie sytuacje, kiedy można zamiast pełnej opieki wypłacać rekompensatę w postaci renty:
- W sytuacji zmiany stosunków między nabywcą a dożywotnikiem. Chodzi tu o relacje, w których ciężko wytrwać stronom umowy w bezpośrednim kontakcie.
- Gdy nastąpi zbycie nieruchomości przez osobę zobowiązaną do opieki.
Zawarcie i rozwiązanie umowy dożywocia
Umowa dożywocia przenosi własność nieruchomości. Musi być sporządzona w formie aktu notarialnego i potwierdzona przez notariusza. Dodatkowo należy dokonać wpisu do księgi wieczystej. Wpis do księgi jest bardzo istotny, gdyż nawet w przypadku sprzedaży nieruchomości, obowiązki wpisane w księdze, także ten z tytułu umowy dożywocia, przechodzi na nowego nabywcę nieruchomości.
Rozwiązanie umowy dożywocia nie jest takie proste. Prawo chce chronić strony umowy, szczególnie tą, która z uwagi na swój wiek, wymaga pomocy. Nawet gdy między nabywcą a dożywotnikiem pojawią się spory, pierwszym rozwiązaniem, jakie nasuwa prawo, jest renta dożywotnia. Dopiero w wyjątkowych sytuacjach prawo dopuszcza całkowite rozwiązanie zawartej umowy, np. w sytuacji przestępstwa wobec dożywotnika.
Jeśli dojdzie do rozwiązania umowy, sytuacja wraca do stanu sprzed jej zawarcia, czyli nieruchomość wraca do poprzedniego właściciela a druga strona umowy jest zwolniona z obowiązku utrzymania i opieki.
Należy również pamiętać, że w przypadku rozwiązania umowy dożywocia, trzeba też dokonać wykreślenia wpisu w księdze wieczystej. W zależności od sposobu rozwiązania umowy, potrzebne będą następujące dokumenty:
- akt notarialny – w przypadku umowy zmieniającej lub rozwiązującej umowę o dożywocie,
- odpis wyroku sądu – w sytuacji zmiany umowy dożywocia na rentę dożywotnią,
- skrócony odpis aktu zgonu – w przypadku śmierci dożywotnika.
Umowa dożywocia – wzór
Kodeks cywilny wskazuje tylko na istotę umowy dożywocia. Na tej podstawie strony same kształtują warunki umowy, która powinna być zgodna z obowiązującym prawem.
Umowa musi być spisana w formie aktu notarialnego, więc zawiera się ją tylko przed notariuszem, a nie wypełnia typowy wzór np. w internecie. Oczywiście notariusz uwzględni w umowie wszystkie kwestie istotne dla stron. Warto jednak, by strony między sobą już wcześniej ustaliły szczegóły umowy, tak by podczas spotkania u notariusza, już je tylko spisać.
Umowa darowizny a umowa dożywocia i zachowek
Umowa darowizny i umowa dożywocia, to dwie odrębne umowy. Umowa dożywocia jest umową dwustronną i odpłatną. Zobowiązanie tu jest po obydwu stronach – jedna musi przenieść własność nieruchomości a druga zająć się w odpowiedni sposób osobą wskazaną w umowie. W przypadku umowy darowizny, osoba obdarowana nie ma obowiązku żadnego świadczenia. Przedmiotem umowy dożywocia jest nieruchomość, a umowy darowizny ogólnie „rzecz” (nieruchomość lub rzeczy ruchome).
Co prawda, to umowę darowizny można rozwinąć o kolejne postanowienia, tj. ustanowienie służebności osobistej mieszkania wobec darczyńcy. Jest to tzw. darowizna zwrotna. Dzięki temu darczyńca ma możliwość korzystania np. z danego mieszkania do końca swojego życia. Jednak tu nie ma tego elementu opieki.
Ponadto, tylko przy umowie darowizny mamy do czynienia z roszczeniami spadkowymi. Może być np. konieczność spłaty zachowku. Umowa dożywocia a zachowek? Umowy dożywocia nie dotyczą kwestie zachowku ani spadkowe. Inaczej mówiąc, nieruchomość będąca przedmiotem umowy o dożywocie nie zostanie wliczona do spadku, a zatem nie będzie żadnej odpowiedzialności tytułem długów spadkowych i do tego jest zwolnienie z płacenia zachowku.
Umowa dożywocia koszty
Umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W związku z tą czynnością trzeba będzie dokonać notariuszowi opłaty. Taksa notarialna, inaczej wynagrodzenie notariusza za dokonanie czynności, jest zależna od wartości przedmiotu czynności notarialnej. W sytuacji umowy o dożywocie zależna jest od wartości nieruchomości (mieszkania, budynku, gruntu). Do kwoty taksy należy doliczyć VAT.
Umowa dożywocia podatek
Ten rodzaj umowy nie jest przedmiotem opodatkowania podatkiem od spadku i darowizn, gdyż nie podlega tym przepisom. Jedyny podatek, jaki nabywca musi zapłacić, to podatek od czynności cywilnoprawnych. Podstawa opodatkowania to wartość rynkowa tej nieruchomości a stawka podatku to 2 procent.
Umowa dożywocia – czy można ją podważyć?
Umowę o dożywocie można podważyć jak każdą inną umowę podpisaną z powodu wady oświadczenia woli. Nie jest to jednak takie proste. Zgodnie z kodeksem cywilnym wadami oświadczenia woli są:
1) brak świadomości albo swobody powzięcia i wyrażenia woli (art. 82),
2) pozorność oświadczeń woli (art. 83),
3) błąd co do czynności prawnej albo zniekształcenie oświadczenia woli (art. 84 i 85),
4) podstęp (art. 86),
5) groźbę (art. 87).
Plusy i minusy umowy dożywocia
Każda umowa wiąże się z jakimiś korzyściami i minusami. Tak samo umowa dożywocia. Warto jej podpisanie dobrze przemyśleć, gdyż to zobowiązanie na lata. W poniższej tabeli przedstawiamy zalety i wady umowy dożywocia:
Zanim umowa dożywocia zostanie podpisana, warto wspólnie omówić pewne kwestie dotyczące zobowiązań każdej strony, aby przyjąć wspólny front już przy sporządzaniu umowy notarialnej.
